Ochrona praw lokatorów
Jakie osoby z mocy prawa objęte są ochroną przed tzw. „eksmisją na bruk”?
– Problem lokatorów wobec, których sąd orzekł wyrokiem opróżnienie lokalu (eksmisję) był w ciągu ostatnich lat w różny sposób rozstrzygany przez ustawę. Niemal zawsze tematowi eksmisji towarzyszyły liczne kontrowersje o wymiarze społecznym. W świetle aktualnego stanu prawnego tj. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pozycja lokatora nie jest pozbawiona ochrony, co więcej to sąd prowadzący postępowanie w sprawie opróżnienia lokalu jest zobowiązany z urzędu do podejmowania pewnych decyzji na korzyść lokatora w razie zaistnienia określonych przesłanek.
Przede wszystkim wskazać należy, że sąd bada, czy w danym przypadkach nie zachodzą podstawy do przyznania pozwanemu uprawnienia do lokalu socjalnego.
Można tu wyróżnić dwie podstawy: w ramach pierwszej sąd dokonuje oceny sytuacji materialnej i rodzinnej lokatora oraz oceny dotychczasowego sposobu korzystania przez niego z lokalu, a następnie w oparciu o tę ocenę podejmuje decyzję o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do lokalu socjalnego. Można stwierdzić więc, że pierwsza podstawa przyznania uprawnienia do lokalu socjalnego ma charakter fakultatywny i podlega swobodnej ocenie sądu.
W ramach drugiej podstawy sąd obligatoryjnie rozstrzyga o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Dotyczy to mianowicie sytuacji, gdy lokatorem jest jedna z następujących osób:
- kobieta w ciąży,
- małoletni, niepełnosprawny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, Nr 106, poz. 668, Nr 117, poz. 756 i Nr 162, poz. 1118 i 1126, z 1999 r. Nr 20, poz. 170, Nr 79, poz. 885 i Nr 90, poz. 1001 oraz z 2000 r. Nr 12, poz. 136 i Nr 19, poz. 238) lub ubezwłasnowolniony oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkały,
- obłożnie chory,
- emeryt lub rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- bezrobotny,
- osoba spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Oczywiście przyznanie uprawnienia do lokalu socjalnego następuje w wyroku orzekającym opróżnienie lokalu, ale zgodnie z art. art. 14 ust. 6 ww. ustawy sąd w takim przypadku nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. To właśnie na gminie ciąży obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego.
W praktyce jednak zasób mieszkaniowy gminy jest dość ograniczony, w związku z czym często nie jest ona w stanie wywiązać się z nałożonego przez sąd obowiązku. Bywa też, że zaoferowany lokal nie spełnia ustawowych warunków, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów …., a zatem lokator może zasadnie nie przyjąć wówczas oferty gminy i w majestacie prawa nadal zamieszkiwać w dotychczasowym lokalu. Za lokal socjalny przyjmuje się bowiem lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.
Inne rozwiązanie wzmacniające pozycję lokatora wobec którego orzeczono opróżnienie lokalu przewiduje art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów….. Stanowi on, że wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Spod wyżej opisanej ochrony lokatorów wyłączone zostały przypadki, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną.
Niezależnie od powyższego ochroną na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego objęte zostały również osoby, którym nie przyznano uprawnienia do lokalu socjalnego lub zamiennego. I tak art. 1046§1 Kpc rozstrzyga, że komornik prowadząc egzekucję w celu opróżnienia lokalu mieszkalnego winien wstrzymać się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Ustawa precyzuje także wymagania pomieszczenia tymczasowego, które powinno:
- nadawać się do zamieszkania
- zapewniać co najmniej 5m² powierzchni mieszkalnej na osobę
- znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowanych
Pomieszczenie tymczasowe może również wskazać wierzyciel egzekwujący – wówczas komornik będzie zobowiązany kontynuować postępowanie egzekucyjne.
Szczególna ochrona na mocy przepisów Kodeksu postępowania cywilnego zapewniona jest nadto osobom małoletnim i ubezwłasnowolnionym zamieszkującym lokal podlegający opróżnieniu. W takim przypadku bowiem komornik jest zobowiązany wstrzymać się z dokonaniem czynności i zawiadomić sąd opiekuńczy, który wyda orzeczenie określające miejsce pobytu osoby małoletniej lub ubezwłasnowolnionej.
Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pozycja lokatora (Dz. U. z 2001 r., nr 71, poz. 733)
– Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r., nr 43, poz. 296)