Kiedy wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy? Jakie przesłanki należy spełnić, aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy?
– Decyzja o warunkach zabudowy została przewidziana w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Instytucja ta pojawiła się w związku z obowiązkiem uchwalenia przez gminy nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na danym terenie.
Mając w planach inwestycję polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne staje się złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Dotyczy to więc sytuacji, gdy ma nastąpić zmiana zagospodarowania terenu, i to zarówno ta, która wymaga pozwolenia na budowę, jak i ta która nie wymaga takiego pozwolenia.
Decyzja o warunkach zabudowy poprzedza więc decyzję o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenie budowy w rozumieniu art. 30 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Nadto wskazać należy, że zgodnie z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu.
Co do zasady decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, czyniąc to po uprzednim uzgodnieniu z określonymi organami np. wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych odrębnymi przepisami np. ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, czy też ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze.
Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy należy spełnić łącznie następujące przesłanki:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Warunek określony w pkt 3 uważa się za spełniony, jeśli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Treść tego warunku może rodzić pewne trudności interpretacyjne, bowiem różnie może być kwalifikowana gwarancja wykonania uzbrojenia terenu przez daną jednostkę organizacyjną. Można przyjmować, że chodzi o oświadczenie właściwej jednostki zawarte w umowie, że możliwe jest wykonanie uzbrojenia terenu oraz w którym zobowiązuje się ona do wykonania tego uzbrojenia w przyszłości pod warunkiem zawieszającym.
Rozpatrując warunek wskazany w pkt 2 należy odnieść się do definicji „dostępu do drogi publicznej”, która zawarta została w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. I tak dostępem do drogi publicznej jest bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego określa w rozporządzeniu Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Aktualnie obowiązującym aktem wykonawczym w tym zakresie jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podkreślić trzeba, że wszystkie wyżej wskazane warunki muszą być ziszczone kumulatywnie, zatem brak nawet jednego z nich będzie uzasadnioną podstawą do decyzji odmownej.
Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji administracyjnej, a zatem w postępowaniu o jej wydanie zastosowanie będą mieć przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Celem uzyskania decyzji należy więc złożyć wniosek do właściwego organu (często stosowane są specjalne formularze dostępne w jednostkach organizacyjnych np. urzędzie gminy) wraz z kompletem załączników m. in. kopią mapy sytuacyjno-wysokościowej, wypisem z rejestru gruntów nieruchomości objętej inwestycją oraz działek do niej przyległych. Od wniosku należy uiścić opłatę skarbową w kwocie 5,00 zł oraz 0,50 zł za każdy załącznik.
W razie stwierdzenia braków formalnych wniosku właściwy organ wezwie z urzędu wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania.
Od decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy służy odwołanie za pośrednictwem organu wydającego decyzję do organu wyższego stopnia, którym jest samorządowe kolegium odwoławcze. Termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie.
W zakończeniu wskazać trzeba na art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który umożliwia zawieszenie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy na okres nie dłuższy niż dwanaście miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Właściwy organ podejmuje jednakże zawieszone postępowanie i wydaje decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli:
1. w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
2. w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.
Jeżeli natomiast wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru wobec którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.
Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717)
– Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (jednolity tekst z późniejszymi zmianami Dz. U. z 1980 r., nr 9, poz. 26)
– Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity z późniejszym zmianami Dz. U. z 2003 r., nr 207, poz. 2016)